Ai summary

Hier is een samenvatting van de omgevingsaanvraag, gericht op bedrijven en bouwbedrijven die diensten zouden willen leveren:

Project: Verkaveling en Bouwplannen aan de Mechelsesteenweg 591, Nossegem (Zaventem)

Aanvrager: QUADRANT STUDIE - en LANDMEETBURO BV namens de eigenaars (o.a. Galland en Cantaert).

Kadastrale ligging: Zaventem, afdeling 3, sectie A, perceelnummer 81T.

Aanvraag ingediend: 27 januari 2026.
Ontvankelijk en volledig verklaard: 25 februari 2026.
Openbaar onderzoek: Gehouden van 4 maart 2026 tot en met 2 april 2026 (geen bezwaarschriften ingediend).

Beslissing: De omgevingsvergunning is op 9 juni 2026 door het College van Burgemeester en Schepenen van Zaventem geweigerd.

Korte omschrijving van het geweigerde project:
Het betrof een aanvraag tot het verkavelen van een terrein in 3 loten en het bouwen van meerdere woningen. Het project voorzag in:

• De uitbreiding en renovatie van de bestaande "Villa Alouette" tot een meergezinswoning (met 3 wooneenheden in de bestaande villa en potentieel 6 nieuwe wooneenheden).
• De bouw van twee nieuwe eengezinswoningen in open bebouwing op de andere twee loten.
• De aanleg van ondergrondse parkeergarages voor zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing.
• Afbraak van losstaande bijgebouwen en kappen van hoogstammige bomen.
• Een waterbufferingsysteem in het "park-groen domein".
• Een nieuwe in- en uitrit voor de site.
• De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt ca. 4.365 m², waarvan ca. 3.941 m² bodemingreep.

Belangrijkste redenen voor de weigering (kernpunten voor potentiële dienstverleners):

1. Ruimtelijke ordening & erfgoed:

   • De voorgestelde schaal, ruimtegebruik en visueel-vormelijke elementen van zowel de meergezinswoning als de eengezinswoningen tonen een wanverhouding met de bestaande erfgoedwaarde van Villa Alouette (vastgesteld bouwkundig erfgoed).
   • De MER-screening bevatte geen beschrijving van effecten op onroerend erfgoed. De bijkomende bouwzones (ondergronds en bovengronds) zouden een grote invloed hebben op het bestaande bouwvolume en er was onvoldoende garantie op behoud van de erfgoedwaarde. Een inventarisatie van de erfgoedwaarden ontbrak.
   • De achteruitbouwstrook van 12 meter ter hoogte van lot 2 en 3 is niet in overeenstemming met artikel 2.2.1 van het RUP Kernen Nossegem.
   • Het verkavelen van de site biedt onvoldoende waarborgen voor het behoud van de groenstructuren die het terrein begrenzen, mede door de noodzakelijke inritten en de te verwachten bijkomende verharding.

2. Mobiliteit & Verkeer:

   • Bijkomend verkeer van 11 bijkomende woningen zou de verkeersdruk op de Erpsestraat (een smalle weg, hoofdzakelijk gebruikt door landbouwvoertuigen, fietsers en voetgangers, F3-weg) drastisch verhogen. De MER-screening was hierin onvoldoende.
   • De gevraagde ontsluiting veroorzaakt 3 nieuwe conflictzones langsheen de Erpsestraat, die niet breed genoeg is om deze verkeersbewegingen op te vangen.
   • Onzekerheid over de organisatie van inritten en rekening houden met maximale hellingsgraden en breedte. Onvoldoende ruimte op perceel voor draaimanoeuvres.

3. Waterbeheer:

   • Gelet op de gevraagde bijkomende dakoppervlaktes en verharde oppervlakte is een bijkomende terreininname voor hemelwater te verwachten. Het verkavelingsplan gaf onvoldoende inzicht in de inpasbaarheid hiervan. De effecten inzake watersysteem zijn onvoldoende aangetoond. Een afwijking ten aanzien van infiltratie en buffering is niet verdedigbaar.

4. Bodemreliëf: De ondergrondse parkeerkelder en de inrit vereisen reliëfwijzigingen, die niet vermeld waren.

Adviezen van instanties (ondanks de weigering, belangrijk voor toekomstige projecten):

• Agentschap Onroerend Erfgoed (Archeologienota): Er is een hoge archeologische verwachting voor sites uit de metaaltijden, Romeinse periode en middeleeuwen. Noodzaak voor verder archeologisch onderzoek (landschappelijke boringen, eventueel gevolgd door booronderzoek, proefputten en/of proefsleuvenonderzoek) op 3.941 m² om de aard, omvang en bewaringstoestand van archeologische waarden vast te stellen. Dit onderzoek moet plaatsvinden na het bekomen van de omgevingsvergunning.
• Fluvius (Elektriciteit, Aardgas, Kabeldistributie, Riolering): Voorwaardelijk gunstig advies. Kosten van €668,28 voor uitbreiding van distributienetten buiten het project. Individuele aansluitingen zijn niet inbegrepen. Meterlokalen moeten aan voorwaarden voldoen. Project voorziet 11 wooneenheden voor elektriciteit en aardgas.
• Farys (Drinkwaterleiding, Riolering): Voorwaardelijk gunstig advies voor drinkwateraansluitingen. Forfaitaire kost van €400 per lot voor latere aansluitingen (totaal €800 voor 2 loten). Voor riolering valt het dossier niet binnen Farys's directe behandelingscriteria, en wordt verwezen naar het standaardadvies van de gemeente.
• Skeyes (Luchtvaartveiligheid): Positief advies. Maximale bouwhoogte is 87,50 m TAW. Bestaande constructie is 74,75 m TAW. Bij gebruik van kranen/tijdelijke objecten of plaatsing van zonnepanelen zijn afzonderlijke aanvragen en procedures vereist. Specifieke voorwaarden voor WADI's en aanplantingen van bomen/struiken om bird & wildlife aantrekking te verminderen.
• FOD Mobiliteit en Vervoer DG Luchtvaart: Geen bezwaar tegen het project met oog op luchtvaartveiligheid, in akkoord met BAC en Skeyes. Maximaal toegelaten hoogte 87,50m TAW.
• Agentschap Wegen en Verkeer (AWV): Gunstig advies, mits rekening wordt gehouden met aandachtspunten. Deze omvatten strikte regels voor toegangswegen (max 1 toegang, breedte 4,5m, >70m van kruispunt), geen loodrechte parkeerplaatsen t.o.v. de gewestweg, geen hinder voor afwatering, bescherming openbaar domein, specifieke sloop- en grondwerkvoorschriften binnen de rooilijn/achteruitbouwzone.

Conclusie voor bedrijven en bouwbedrijven:

Het project is in de huidige vorm geweigerd vanwege significante bezwaren met betrekking tot ruimtelijke ordening, erfgoed, mobiliteit en waterbeheer. Dit betekent dat het project niet kan doorgaan zoals ingediend.

Potentiële dienstverleners in bouw, infrastructuur, landmeten of archeologie moeten rekening houden met de volgende punten voor dit terrein of soortgelijke projecten:

• Erfgoed- en landschapsintegratie: Elk toekomstig plan moet de erfgoedwaarde van bestaande structuren (zoals Villa Alouette) en de groene structuren op de site veel beter integreren en waarborgen. Een gedegen inventarisatie van erfgoedwaarden is cruciaal.
• Mobiliteitsimpact: De impact op lokale wegen, met name de Erpsestraat, zal een sleutelfactor zijn. Oplossingen voor verkeersafwikkeling, breedte van opritten en conflictzones zijn essentieel.
• Watermanagement: Adequate en aantoonbare voorzieningen voor infiltratie en buffering van hemelwater zijn een harde eis. Dit omvat specificaties voor dakoppervlaktes en verhardingen.
• Archeologie: Ongeacht de weigering blijft de verplichting tot archeologisch vooronderzoek (met ingreep in de bodem) bestaan voor toekomstige ontwikkelingen op deze locatie, gezien de hoge archeologische verwachting.
• Nutsleidingen: Adviezen van Fluvius en Farys zijn voorwaardelijk positief, maar de beschreven kosten en voorwaarden (o.a. voor meterlokalen en wateraansluitingen) blijven relevant voor elke toekomstige aanvraag. De financiële afhandeling van Fluvius/Farys offertes is een voorwaarde voor verkoopbaarheidsattesten.
• Luchtvaartveiligheid: De geldende hoogtebeperkingen (max 87,50m TAW) en de procedures voor tijdelijke objecten (kranen) en zonnepanelen van Skeyes en Brussels Airport Company moeten strikt worden gevolgd. Ook de voorwaarden voor bird & wildlife management (WADI, aanplanting) zijn van belang.
• Wegen en Verkeer: De strikte regels van het AWV voor toegang tot gewestwegen, sloopwerken, grondwerken en zichtbaarheid zijn bepalend voor de uitvoerbaarheid.

Bedrijven die geïnteresseerd zijn in dit project (of een herziening ervan) dienen de redenen van weigering zorgvuldig te bestuderen en te anticiperen op veel strengere eisen op deze specifieke punten bij een eventuele nieuwe aanvraag.